Kauf-Fahrplan: von der Besichtigung bis ins Grundbuch

Budget und Finanzierung klären

Wissen, was du dir leisten kannst, bevor du dich in ein Objekt verliebst.

Worauf du achten solltest

• Mit Bank oder unabhängiger Vermittlung sprechen und eine erste Finanzierungsbestätigung einholen.
• Eigenkapital sollte mindestens die Nebenkosten decken, denn die finanziert die Bank meist nicht.
• Monatliche Rate so planen, dass ein Puffer für Reparaturen und Unvorhergesehenes bleibt.

Häufiger Fehler: Nur auf die Rate schauen und die Nebenkosten von oft 7 bis 12 % des Kaufpreises vergessen.

Kaufnebenkosten →

Exposé prüfen

Eckdaten einordnen und notieren, was im Exposé fehlt.

Worauf du achten solltest

• Gesamtkosten inklusive Nebenkosten und Preis pro Quadratmeter ansehen.
• Fehlende Angaben notieren, etwa Energieausweis, Hausgeld, Erhaltungsrücklage oder Baujahr der Heizung.

Häufiger Fehler: Schöne Fotos ersetzen keine Zahlen. Was im Exposé fehlt, ist oft der wichtigste Punkt.

Schnellcheck →

Besichtigen

Mit Checkliste hingehen und Fragen stellen.

Worauf du achten solltest

• Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.
• Auf Feuchtigkeit, Risse, Fenster, Heizung und den Zustand von Keller, Dach und Treppenhaus achten.
• Bei ernstem Interesse einen zweiten Termin, gern mit einer Fachperson.

Häufiger Fehler: Nur bei Sonnenschein und mit dem Makler allein besichtigen.

Energieausweis lesen →

Unterlagen anfordern und prüfen

Was das Objekt wirklich kostet, steht in den Unterlagen.

Worauf du achten solltest

• Grundbuchauszug und Energieausweis, bei Häusern auch Lageplan, Baugenehmigungen und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis.
• Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Beschlusssammlung.
• Werte in die Objektakte übertragen und die offenen Fragen sammeln.

Häufiger Fehler: Beschlossene Sonderumlagen oder größere Arbeiten übersehen, die nach dem Kauf auf dich zukommen.

Objektakte →Teilungserklärung →

Preis verhandeln und reservieren

Mit den Ergebnissen aus den Unterlagen verhandeln.

Worauf du achten solltest

• Anstehende Arbeiten, Sanierungsbedarf und fehlende Unterlagen sind sachliche Argumente.
• Eine Reservierung ist ohne Notar nicht bindend, weder für dich noch für den Verkäufer.

Häufiger Fehler: Eine Reservierungsgebühr an den Makler zahlen: Eine solche Klausel in Makler-AGB ist nach dem Bundesgerichtshof unwirksam (BGH, 20.04.2023, I ZR 113/22). Bereits gezahlte Gebühren können zurückgefordert werden.

Finanzierungszusage einholen

Den Kredit verbindlich klären, bevor du beim Notar unterschreibst.

Worauf du achten solltest

• Die Bank braucht meist Unterlagen zum Objekt, etwa Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Fotos.
• Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung bewusst wählen und Angebote vergleichen.

Häufiger Fehler: Den Kaufvertrag unterschreiben, bevor die Finanzierung verbindlich zugesagt ist. Nach der Beurkundung bist du zur Zahlung verpflichtet.

Notarentwurf prüfen

Den Kaufvertrag in Ruhe lesen und Fragen vorher klären.

Worauf du achten solltest

• Kaufst du von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger, soll der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
• Kaufst du von privat, gibt es diese Pflicht nicht. Bitte trotzdem um den Entwurf, so früh es geht.
• Kaufpreis, gesondert ausgewiesenes Inventar, Übergabetermin, Regelungen zu Sonderumlagen und beschlossenen Arbeiten sowie den Ausschluss von Mängelrechten lesen.
• Unklares beim Notar fragen. Der Notar ist neutral und erklärt den Vertrag beiden Seiten.

Häufiger Fehler: Den Entwurf erst am Tag der Beurkundung lesen.

Beurkundung beim Notar

Der Notar liest den Vertrag vor, danach ist der Kauf verbindlich.

Worauf du achten solltest

• Personalausweis mitbringen. Fragen stellen, bis alles klar ist.
• Bei geteilter Maklerprovision wird dein Anteil erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat (§ 656d BGB).

Häufiger Fehler: Unterschreiben, obwohl noch Fragen offen sind.

Was der Notar danach erledigt

Der Notar sichert dich ab und holt alles ein, was für die Zahlung nötig ist.

Worauf du achten solltest

• Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Sie sichert deinen Anspruch, meist in wenigen Tagen eingetragen.
• Grundschuld für die Bank, Auskunft zum Vorkaufsrecht der Gemeinde und, wenn die Teilungserklärung es verlangt, Zustimmung des Verwalters.

Grunderwerbsteuer zahlen

Das Finanzamt schickt den Bescheid, die Steuer ist einen Monat danach fällig.

Worauf du achten solltest

• Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG).
• Nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie wirst du nicht als Eigentümer eingetragen.

Häufiger Fehler: Den Betrag nicht einplanen: Je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer →

Kaufpreis zahlen

Erst zahlen, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt.

Worauf du achten solltest

• Der Notar schickt eine Fälligkeitsmitteilung, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die eingetragene Vormerkung.
• Die Zahlungsfrist steht im Kaufvertrag. Die Bank überweist meist direkt an den Verkäufer.

Häufiger Fehler: Vor der Fälligkeitsmitteilung zahlen.

Übergabe und Grundbuch

Schlüssel, Protokoll und am Ende die Eintragung als Eigentümer.

Worauf du achten solltest

• Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und sichtbaren Mängeln, von beiden unterschrieben.
• Ab dem vereinbarten Übergabetag trägst du in der Regel Nutzen und Lasten, etwa Hausgeld und Grundsteuer. Der Kaufvertrag regelt das genau.
• Bei Wohnungen den Verwalter informieren. Versicherungen, Strom und Meldeadresse anpassen.
• Die Eintragung als Eigentümer folgt, wenn Kaufpreis und Grunderwerbsteuer bezahlt sind. Die Dauer hängt vom Grundbuchamt ab.

Häufiger Fehler: Ohne Protokoll übernehmen: Später lässt sich kaum belegen, was schon kaputt war.