Kaufnebenkosten berechnen

Zum Kaufpreis einer Immobilie kommen Kosten dazu, die die Bank meist nicht mitfinanziert: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft eine Maklerprovision. Je nach Bundesland und Makler sind das rund 5,5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Der Rechner zeigt dir den Betrag für deine Immobilie, Posten für Posten.

Welche Kosten zum Kaufpreis dazukommen

Kaufnebenkosten bestehen aus vier Posten. Zwei davon zahlst du immer, zwei hängen vom Einzelfall ab.

Grunderwerbsteuer Die größte Position. Jedes Bundesland legt den Satz selbst fest, er liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Alle Sätze stehen auf der Seite Grunderwerbsteuer nach Bundesland.

Notar Der Kaufvertrag einer Immobilie muss notariell beurkundet werden. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Für den Notar rechnet man meist mit rund 1 bis 1,5 Prozent.

Grundbuch Das Grundbuchamt trägt dich als neuen Eigentümer ein und, wenn du finanzierst, die Grundschuld der Bank. Dafür fallen meist rund 0,5 Prozent an.

Maklerprovision Nur wenn ein Makler beteiligt ist. Kaufst du als Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und arbeitet der Makler für beide Seiten, darfst du höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer. In vielen Exposés stehen für den Käufer 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Beispiel: 300.000 Euro in Nordrhein-Westfalen

Eine Wohnung kostet 300.000 Euro, ein Makler ist beteiligt.

Posten	Satz	Betrag
Grunderwerbsteuer NRW	6,5 %	19.500 €
Notar und Grundbuch (Schätzung)	ca. 2,0 %	6.000 €
Maklerprovision	3,57 %	10.710 €
Kaufnebenkosten gesamt	ca. 12,1 %	36.210 €
Gesamtkosten mit Kaufpreis		336.210 €

Dieselbe Wohnung in Bayern ohne Makler käme auf rund 16.500 Euro Nebenkosten, also gut 5,5 Prozent. Das Bundesland und die Frage, ob ein Makler beteiligt ist, machen den größten Unterschied.

Warum du die Nebenkosten meist selbst zahlen musst

Banken finanzieren in der Regel den Wert der Immobilie, nicht die Nebenkosten. Die Nebenkosten gelten deshalb als Mindestbetrag an Eigenkapital. Wer weniger hat, bekommt manchmal trotzdem eine Finanzierung, aber meist zu einem höheren Zins. Wie viel Eigenkapital du einbringst, besprichst du mit deiner Bank oder einer unabhängigen Finanzierungsberatung.

Wann die Kaufnebenkosten fällig werden

• Grunderwerbsteuer: Nach dem Notartermin schickt dir das Finanzamt einen Bescheid. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die du nicht ins Grundbuch eingetragen wirst.
• Notar: Die Rechnung kommt nach der Beurkundung.
• Grundbuch: Die Rechnungen des Grundbuchamts kommen nach den Eintragungen, oft in mehreren Schritten.
• Makler: Die Provision wird mit dem wirksamen Kaufvertrag fällig.

Plane die Beträge also für die Wochen nach dem Notartermin ein, nicht erst für den Einzug.

Lassen sich Kaufnebenkosten senken?

• Mitverkaufte Einrichtung getrennt ausweisen. Werden etwa Einbauküche oder Markise mitverkauft und im Kaufvertrag mit einem realistischen Preis aufgeführt, fällt auf diesen Teil in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzgericht Köln hat das 2017 für eine gebrauchte, funktionsfähige Küche bestätigt. Der Preis muss zum Zustand passen, sonst erkennt das Finanzamt ihn nicht an.
• Erhaltungsrücklage zählt mit. Bei einer Eigentumswohnung wird der Kaufpreis nicht um deinen Anteil an der Erhaltungsrücklage gekürzt. Das hat der Bundesfinanzhof 2020 entschieden. Ältere Ratgeber, die das noch empfehlen, sind überholt.
• Maklerprovision. Sie ist nicht gesetzlich festgelegt. Ob sich darüber reden lässt, hängt vom Einzelfall ab.
• Notar und Grundbuch sind gesetzlich festgelegt und lassen sich nicht verhandeln.

Ob eine Gestaltung in deinem Fall passt, klärst du am besten mit dem Notar oder einer Steuerberatung.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einem Kauf von 250.000 Euro? Je nach Bundesland und Makler zwischen rund 13.750 Euro (Bayern, ohne Makler, 5,5 %) und rund 30.175 Euro (6,5 %-Land mit Makler, 12,07 %). Den genauen Betrag zeigt der Rechner oben.

Wie hoch sind Kaufnebenkosten in der Regel? Ohne Makler meist 5,5 bis 8,5 Prozent, mit Makler 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren? Manche Banken tun das, meist zu schlechteren Konditionen. Rechne nicht fest damit und frag deine Bank vor der Kaufentscheidung.

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen? Bei einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Bei einer vermieteten Immobilie werden sie zusammen mit dem Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Jahre abgeschrieben. Die Einzelheiten klärst du mit einer Steuerberatung.