So rechnet Vitrimo

Grundsätze

• Code rechnet, keine KI. Alle Werte entstehen aus getesteten Funktionen. Gleiche Eingaben ergeben immer das gleiche Ergebnis.
• Alles in deinem Browser. Deine Eingaben werden nicht an einen Server geschickt.
• Was du nicht eingibst, rechnen wir nicht. Fehlende Angaben werden nicht geschätzt, sondern als offene Frage angezeigt.
• Eigene Einschätzungen sind gekennzeichnet. Wo es keinen amtlichen Richtwert gibt, steht „grobe Orientierung“. Solche Werte sind unten mit Orientierung markiert.
• Hinweise, keine Urteile. Vitrimo zeigt Prüfbedarf. Ob ein Kauf sinnvoll ist, entscheidest du, am besten mit Fachleuten.

Kaufnebenkosten

Nebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notar und Grundbuch + Maklerprovision

• Grunderwerbsteuer: Kaufpreis × Steuersatz deines Bundeslands. Gesondert ausgewiesenes Inventar (z. B. Einbauküche) wird vorher abgezogen, weil darauf keine Grunderwerbsteuer anfällt.
• Notar und Grundbuch: pauschal 2 % vom Kaufpreis. Üblich sind etwa 1,5 bis 2 %. Wir rechnen mit dem oberen Wert, damit du eher Puffer hast.
• Makler: wenn ein Makler beteiligt ist, standardmäßig 3,57 % (3 % zuzüglich Umsatzsteuer). Das ist der übliche Käuferanteil, wenn Käufer und Verkäufer sich die Provision teilen (§§ 656c, 656d BGB). Du kannst den Satz aus dem Exposé eintragen. Liegt er über 3,57 %, erscheint ein Prüfpunkt.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 31.10.2026)

Maßgeblich ist der Satz am Tag des notariellen Kaufvertrags. Mehr dazu auf der Seite Grunderwerbsteuer.

Preis einordnen

• Preis pro Quadratmeter = Kaufpreis ÷ Wohnfläche
• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ (Kaltmiete pro Monat × 12). Er sagt, wie viele Jahresmieten die Immobilie kostet.
• Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
• Nettomietrendite = (Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) × 12 ÷ Gesamtkosten inklusive Nebenkosten × 100

Orientierung: Die Skala im Check reicht von 15 bis 40 Jahresmieten. Die Beschriftungen stehen ungefähr bei 17 (eher günstig), 24 (üblich), 32 (hoch) und 38 (sehr hoch). Bei Kapitalanlage erscheint ab einem Faktor von 30 ein Prüfpunkt. Das ist ein Daumenwert, kein amtlicher Richtwert: In gefragten Großstädten sind höhere Faktoren üblich als auf dem Land. Einen regionalen Preisvergleich gibt es bei Vitrimo noch nicht.

Finanzierung und Monat

• Darlehen = Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital. Banken finanzieren die Nebenkosten meist nicht. Deckt dein Eigenkapital sie nicht, erscheint ein Prüfpunkt.
• Monatsrate (Annuität) = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Die Rate bleibt gleich; mit der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt.
• Restschuld nach der Zinsbindung mit der üblichen Annuitätenformel, monatlich gerechnet.
• Rate nach der Zinsbindung = Restschuld × (Anschlusszins + gleiche Tilgung) ÷ 12.

Wenn du selbst einziehst

Monatliche Belastung = Kreditrate + Hausgeld + Heizkosten (wenn nicht im Hausgeld enthalten) + eigene Rücklage. Bei einem Haus statt Hausgeld die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Müll und Wasser.

Wenn du vermietest

Cashflow pro Monat = Kaltmiete × (1 − Leerstandsmonate ÷ 12) − Kreditrate − nicht umlagefähiges Hausgeld − Zuführung zur Erhaltungsrücklage − eigene Rücklage.

Der umlagefähige Teil des Hausgelds wird als vom Mieter bezahlt angenommen. Das Hausgeld eines Stellplatzes rechnen wir vorsichtshalber ganz als deine Kosten. Steuern sind nicht eingerechnet: weder Abschreibung (AfA) noch Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen.

Stresstest: derselbe Cashflow mit Anschlusszins nach der Zinsbindung, mit Leerstand und mit beidem zusammen. Die Werte für Anschlusszins und Leerstand stellst du selbst ein.

Hausgeld und Rücklage

• Hausgeld zerlegt in Zuführung zur Rücklage, nicht umlagefähige Kosten (z. B. Verwaltung) und umlagefähige Kosten. Rücklage und nicht umlagefähige Kosten trägst du immer selbst, auch wenn du vermietest.
• Hausgeld pro m² = Hausgeld ÷ Wohnfläche. Orientierung: ab 5 € gilt es bei uns als eher hoch, unter 2 € als eher niedrig. Beides ist ein Anlass nachzufragen, kein Urteil.
• Rücklage pro m² = Kontostand der Erhaltungsrücklage ÷ Wohnfläche des ganzen Hauses. Orientierung: unter 40 € eher wenig, ab 100 € eher viel. Was angemessen ist, hängt stark von Alter und Zustand des Hauses ab.
• Zuführung pro m² und Jahr = monatliche Zuführung × 12 ÷ deine Wohnfläche. Unter 7 € erscheint ein Prüfpunkt. Üblich sind etwa 7 bis 15 €. Als Anhalt dienen auch die Höchstsätze aus § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung (7,10 bis 11,50 € je nach Alter).
• Dein Anteil an Sonderumlagen und Arbeiten = Betrag × deine Miteigentumsanteile ÷ alle Miteigentumsanteile (meist 10.000 oder 1.000).

Absehbare Kosten aus Beschlüssen: eine beschlossene Sonderumlage (dein Anteil) plus der Teil beschlossener oder geplanter Arbeiten, den die Rücklage nicht deckt (dein Anteil). Finanziert die Sonderumlage genau diese Arbeiten, zählen wir sie nicht doppelt. Abgelehnte Maßnahmen zeigen wir nur als „möglich“ und rechnen sie nicht ein.

Energie und Heizkosten

Energieklasse aus dem Endenergie-Kennwert des Energieausweises (kWh pro m² und Jahr), Grenzen nach Anlage 10 zu § 86 GModG (Endenergie, kWh pro m² Gebäudenutzfläche und Jahr), Grenzen unverändert gegenüber GEG:

Erwartete Heizkosten pro Jahr = Kennwert × 1,2 × Wohnfläche × Energiepreis. Der Faktor 1,2 rechnet die Wohnfläche in die Nutzfläche um, auf die sich der Ausweis bezieht. Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen und beheiztem Keller sieht das Gesetz 1,35 vor; dort liegt unsere Schätzung etwas zu niedrig. Liegen die Heizkosten laut Abrechnung um mehr als 15 % über dem oberen Ende der Spanne, erscheint ein Prüfpunkt.

Energiepreise, nur Energie ohne Grundpreis (Stand 01.11.2026)

Energiepreise ändern sich laufend. Wir prüfen sie etwa halbjährlich. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre; läuft er in den nächsten zwei Jahren ab oder ist er abgelaufen, erscheint ein Prüfpunkt.

Bauteile

Für jedes Bauteil nimmt Vitrimo das Jahr der letzten Erneuerung, sonst das Baujahr. Hat das Bauteil die untere Grenze seiner üblichen Lebensdauer erreicht (zum Beispiel Fenster ab 25 Jahren), ist es „im Erneuerungsalter“: Eine Erneuerung kann in den nächsten Jahren anstehen. Nach der oberen Grenze ist es „über der üblichen Lebensdauer“. Orientierung: Lebensdauern schwanken stark mit Material, Pflege und Nutzung.

* Die Heizung zeigt Vitrimo im Lebenszyklus nur zur Einordnung. Prüfpunkte zur Heizung, etwa „Heizung läuft seit über 25 Jahren“, kommen aus dem Energie-Modul.

Stand 01.11.2026. Grundlage sind Lebensdauertabellen und Ratgeber. Eine verbindliche Norm gibt es nicht; die BBSR-Tabelle „Nutzungsdauern von Bauteilen“ wird derzeit überarbeitet.

Grundstück

Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert findest du kostenlos im Bodenrichtwert-Portal deines Bundeslands (BORIS). Der Anteil am Kaufpreis zeigt, wie viel du für das Grundstück und wie viel für das Gebäude zahlst.

Prüfpunkte

Prüfpunkte kommen aus einer festen Regeltabelle mit derzeit 55 Regeln (Stand 01.11.2026). Jede Regel hat eine klare Bedingung, etwa „Heizung älter als 25 Jahre“ oder „Energieausweis fehlt“, einen Hinweis und meist eine Frage an Makler oder Verwalter. Rechtsstand: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), gültig seit 29.07.2026.

Dazu kommen Prüfpunkte für Bauteile im Erneuerungsalter (siehe oben).

Was wir nicht rechnen

• Steuern: keine Abschreibung (AfA), keine Einkommensteuer, keine Spekulationsfrist.
• Regionale Marktpreise: kein Vergleich mit Preisen oder Mieten in deiner Gegend.
• Den Wert der Immobilie: Vitrimo ist kein Gutachten und ersetzt keine Besichtigung mit Fachleuten.
• Sanierungskosten in Euro: Wir zeigen, welche Bauteile anstehen könnten, aber keine Kostenschätzung, weil die Spannen zu groß sind.
• Förderungen und Zuschüsse.

Quellen

• Grunderwerbsteuersätze: Landesgesetze, abgeglichen mit aktuellen Länderübersichten; Bremen: Gesetzblatt vom 05.02.2025 (5,5 % seit 01.07.2025)
• Maklerprovision: §§ 656a bis 656d BGB
• Energieklassen: Anlage 10 zu § 86 GModG; Nutzfläche: § 82 GModG; Gültigkeit Energieausweis: § 79 GModG
• Energiepreise: Stand Herbst 2026: Gas ca. 12 ct (BDEW, Aug. 2026), Fernwärme Mittel 15,7 ct (AGFW, 01.01.2026), Heizöl 10–14 ct je Stichtag, Pellets 6–10 ct, Wärmepumpentarif 21–30 ct, Haushaltsstrom ca. 40 ct.
• Zuführung zur Rücklage: § 28 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), Angaben aus der Verwalterpraxis
• WEG-Reform: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 01.12.2020
• Lebensdauer von Bauteilen: Lebensdauertabellen und Fachratgeber; BBSR „Nutzungsdauern von Bauteilen“ (Stand 2017)