Teilungserklärung: was sie für dich als Käufer bedeutet

Mit einer Eigentumswohnung kaufst du auch einen Anteil an einem ganzen Haus. Die Teilungserklärung ist das Dokument, das dieses Haus in Wohnungen aufteilt. Sie bestimmt, was dir allein gehört, was alle gemeinsam besitzen und nach welchem Schlüssel die Kosten verteilt werden. Sie ist im Grundbuch hinterlegt und gilt für jeden Eigentümer, auch für dich.

Woraus die Teilungserklärung besteht

Die Aufteilung selbst Sie legt fest, welche Räume zu welcher Wohnung gehören und welchen Miteigentumsanteil jede Wohnung hat, zum Beispiel 85/1.000.

Der Aufteilungsplan Grundrisse, in denen jede Wohnung und jeder zugehörige Raum mit einer Nummer markiert ist. Zum Beispiel der Keller mit der Nummer 7 zur Wohnung 7. Dazu gehört eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind.

Die Gemeinschaftsordnung Die Spielregeln des Hauses: wie die Kosten verteilt werden, wofür die Wohnungen genutzt werden dürfen, wer welche Sondernutzungsrechte hat. Widersprechen sich Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, gilt grundsätzlich die Gemeinschaftsordnung.

Was dir gehört und was allen

Sondereigentum ist das, was dir allein gehört: die Räume deiner Wohnung, nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren, in der Regel auch Sanitär- und Elektroinstallationen ab dem Anschluss in der Wohnung.

Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam: das Grundstück, Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, die zentrale Heizung und in den meisten Fällen auch die Fenster und die Wohnungseingangstür.

Für dich wichtig: Reparaturen am Gemeinschaftseigentum entscheidet und bezahlt die Gemeinschaft. Du kannst also nicht allein beschließen, die Fenster deiner Wohnung zu tauschen. Die genaue Abgrenzung steht in der Teilungserklärung und kann vom Üblichen abweichen.

Fünf Punkte, die du vor dem Kauf lesen solltest

1. Kostenverteilung Grundsätzlich werden Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Gemeinschaftsordnung kann andere Schlüssel festlegen, etwa nach Wohnfläche oder nach Verbrauch. Prüfe, nach welchem Schlüssel du zahlst, besonders bei großen Maßnahmen.

2. Sondernutzungsrechte Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Garten, eine Terrasse oder einen Stellplatz. Prüfe, ob der Garten oder Stellplatz aus dem Exposé wirklich zu deiner Wohnung gehört und ob du für dessen Pflege oder Reparatur zahlen musst.

3. Nutzungsbeschränkungen Die Gemeinschaftsordnung kann regeln, ob eine Wohnung gewerblich genutzt werden darf, ob Ferienvermietung erlaubt ist oder ob Haustiere gehalten werden dürfen. Passt das zu deinen Plänen?

4. Übereinstimmung mit der Wirklichkeit Passen Grundriss und Räume im Aufteilungsplan zu dem, was du bei der Besichtigung siehst? Ein ausgebauter Dachboden oder ein zusätzlicher Kellerraum, der im Plan nicht vorkommt, gehört dir möglicherweise nicht.

5. Besondere Regelungen für Käufer Manche Gemeinschaftsordnungen regeln, dass ein Käufer für Hausgeldrückstände des Verkäufers haftet. Ist das so, frag nach dem Stand der Zahlungen.

Wo du die Teilungserklärung bekommst

Frag den Verkäufer oder den Makler danach. Sie gehört zu den Unterlagen, die vor einer Kaufentscheidung vorliegen sollten. Liegt sie nicht vor, kann der Hausverwalter oder der Notar sie aus der Grundakte beim Grundbuchamt anfordern. Prüfe auch, ob es spätere Nachträge gibt. Änderungen werden ebenfalls im Grundbuch eingetragen.

Häufige Fragen

Kann die Teilungserklärung geändert werden? Grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Eigentümer und Eintragung im Grundbuch. Einzelne Punkte, etwa die Verteilung bestimmter Kosten, kann die Gemeinschaft inzwischen per Mehrheitsbeschluss ändern.

Was ist ein Miteigentumsanteil? Dein Anteil am gemeinsamen Eigentum, meist in Tausendstel angegeben. Er bestimmt in vielen Gemeinschaften, welchen Anteil an den Kosten du trägst.

Ist ein Sondernutzungsrecht dasselbe wie Eigentum? Nein. Du darfst die Fläche allein nutzen, sie bleibt aber Gemeinschaftseigentum.

Brauche ich jemanden, der die Teilungserklärung prüft? Bei Unklarheiten ist es sinnvoll. Der Notar erklärt den Kaufvertrag, prüft aber nicht, ob die Teilungserklärung zu deinen Plänen passt. Dafür gibt es Fachanwältinnen und Fachanwälte für Wohnungseigentumsrecht.