WEG: Was es heißt, Teil einer Eigentümergemeinschaft zu sein

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft nicht allein. Jedes Haus mit Eigentumswohnungen hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Sie entscheidet über Dach, Heizung, Fassade und Hausgeld. Für dich heißt das: Manche Entscheidungen über dein Eigentum triffst du nicht selbst, sondern zusammen mit den anderen Eigentümern.

Wie eine WEG aufgebaut ist

Die Gemeinschaft Alle Eigentümer bilden zusammen die Gemeinschaft. Sie ist rechtlich selbstständig, hat ein eigenes Konto und schließt Verträge, etwa mit dem Hausmeister oder der Versicherung.

Die Eigentümerversammlung Das wichtigste Gremium. Mindestens einmal im Jahr treffen sich die Eigentümer und beschließen über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und anstehende Maßnahmen. Jeder Eigentümer hat Stimmrecht.

Der Verwalter Er führt die laufenden Geschäfte: Hausgeld einziehen, Handwerker beauftragen, Beschlüsse umsetzen, die Versammlung einberufen. Die Gemeinschaft wählt ihn.

Der Verwaltungsbeirat Freiwillig. Einige Eigentümer unterstützen und kontrollieren den Verwalter.

Wie Beschlüsse gefasst werden

Die meisten Entscheidungen fallen mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das gilt auch für viele bauliche Veränderungen. Wer überstimmt wird, muss das Ergebnis grundsätzlich mittragen und die Kosten anteilig zahlen. Für bestimmte Maßnahmen, die nur einzelnen nützen, gelten Sonderregeln bei der Kostenverteilung.

Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn innerhalb eines Monats beim Gericht anfechten.

Was die Gemeinschaft beschlossen hat, steht in der Beschlusssammlung, die der Verwalter führen muss.

Was du selbst entscheidest und was nicht

Du entscheidest selbst über dein Sondereigentum, also das Innere deiner Wohnung: Bodenbeläge, Innenwände ohne tragende Funktion, Küche, Bad, solange du nicht in Leitungen oder Gemeinschaftseigentum eingreifst.

Die Gemeinschaft entscheidet über das Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, zentrale Heizung, Garten. Auch wenn es um die Fenster deiner Wohnung geht.

Bestimmte Veränderungen kann jeder Eigentümer von der Gemeinschaft verlangen, etwa eine Ladestation für ein Elektroauto oder einen barrierefreien Umbau. Die Kosten trägt dann in der Regel, wer die Maßnahme will.

Was genau zu deinem Sondereigentum gehört, regelt die Teilungserklärung.

Woran du eine gut geführte WEG erkennst

Vor dem Kauf lohnt sich ein Blick auf die Gemeinschaft, in die du einziehst:

• Protokolle der letzten drei Versammlungen: Gibt es Streit, offene Gerichtsverfahren, verschobene Reparaturen?
• Beschlusssammlung: Welche Maßnahmen sind beschlossen und noch nicht umgesetzt?
• Erhaltungsrücklage: Passt sie zu den anstehenden Arbeiten?
• Jahresabrechnungen: Gab es hohe Nachzahlungen oder Hausgeldrückstände anderer Eigentümer?
• Verwalter: Seit wann ist er im Amt, gibt es häufige Wechsel?
• Verhältnis Selbstnutzer zu Vermieter: Wohnen viele Eigentümer selbst im Haus, wird über Instandhaltung oft anders entschieden als in Häusern mit vielen Kapitalanlegern.

Fehlen diese Unterlagen, macht der Check von Vitrimo daraus Fragen an den Makler.

Häufige Fragen

Muss ich zur Eigentümerversammlung gehen? Nein, aber es lohnt sich. Du kannst dich auch vertreten lassen. Ob eine Online-Teilnahme möglich ist, entscheidet die Gemeinschaft.

Kann ich als Käufer schon vor dem Kauf an einer Versammlung teilnehmen? Als Gast nur, wenn die Gemeinschaft zustimmt. Frag den Verwalter. Die Protokolle sind in jedem Fall aufschlussreicher.

Kann ich die Hausverwaltung wechseln? Nur gemeinsam mit den anderen Eigentümern per Mehrheitsbeschluss.

Was passiert, wenn andere Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen? Die Gemeinschaft kann die Rückstände gerichtlich einfordern. Bis dahin fehlt das Geld in der Kasse, im schlimmsten Fall müssen die übrigen Eigentümer vorübergehend mehr zahlen.