Erhaltungsrücklage beim Wohnungskauf prüfen

Jede Eigentümergemeinschaft spart für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, also für Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Leitungen. Dieses Geld heißt Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage. Für Käufer ist sie einer der aufschlussreichsten Werte: Sie zeigt, ob teure Arbeiten aus der Kasse bezahlt werden können oder ob sie später zusätzlich auf dich zukommen.

Was die Erhaltungsrücklage ist

Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt, dass die Gemeinschaft eine angemessene Erhaltungsrücklage ansammelt. Eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht. Wie viel jedes Jahr zugeführt wird, beschließt die Eigentümerversammlung mit dem Wirtschaftsplan. Der Betrag ist Teil deines monatlichen Hausgelds.

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht einzelnen Eigentümern. Verkauft jemand seine Wohnung, bleibt das Geld in der Gemeinschaft. Als Käufer übernimmst du damit indirekt den Anteil des Verkäufers.

Woran du eine zu niedrige Rücklage erkennst

Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht. Drei Prüfungen helfen bei der Einordnung.

1. Rücklage im Verhältnis zur Fläche Teile die Gesamtrücklage durch die gesamte Wohnfläche des Hauses. Ratgeber nennen als Orientierung für die jährliche Zuführung oft Werte von rund 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter, bei älteren Häusern eher mehr. Ist die angesparte Summe nach vielen Jahren nur wenige Euro pro Quadratmeter, ist das ein Hinweis zum Nachfragen.

2. Rücklage im Verhältnis zu anstehenden Arbeiten Wichtiger als jede Faustregel: Was steht an? In den Protokollen der Eigentümerversammlung und manchmal in einem Gutachten zum Gebäude steht, welche Arbeiten geplant oder besprochen sind. Steht eine Dachsanierung für 200.000 Euro an und die Rücklage beträgt 40.000 Euro, fehlt der Rest.

3. Alter und Zustand des Gebäudes Ein Haus aus den 1970er-Jahren mit alter Heizung und ungedämmter Fassade braucht mehr Rücklage als ein Neubau. Bei älteren Häusern lohnt der Blick, welche großen Bauteile schon erneuert wurden.

Was passiert, wenn die Rücklage nicht reicht

Reicht die Rücklage für eine Maßnahme nicht, beschließt die Gemeinschaft meist eine Sonderumlage. Jeder Eigentümer zahlt dann einen einmaligen Betrag, verteilt nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel, oft nach Miteigentumsanteilen.

Wichtig für Käufer: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zahlt die Sonderumlage, wer Eigentümer ist, wenn sie fällig wird. Eine Sonderumlage, die vor deinem Kauf beschlossen, aber erst danach fällig wird, zahlst du. Wer sie im Verhältnis zum Verkäufer trägt, lässt sich im Kaufvertrag regeln. Sprich das beim Notar an.

Die zweite Möglichkeit ist, dass die Gemeinschaft die Zuführung erhöht. Dann steigt dein Hausgeld dauerhaft.

Erhaltungsrücklage und Grunderwerbsteuer

Früher wurde empfohlen, den Anteil an der Rücklage im Kaufvertrag gesondert auszuweisen, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Das funktioniert nicht mehr. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass der Kaufpreis nicht um den Anteil an der Rücklage gekürzt wird. Die Steuer fällt auf den vollen Kaufpreis an.

Diese Unterlagen brauchst du

• aktueller Stand der Erhaltungsrücklage (Betrag in Euro)
• Wirtschaftsplan mit der jährlichen Zuführung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Beschlusssammlung
• falls vorhanden: Gutachten oder Instandhaltungsplan für das Gebäude

Fehlen diese Angaben im Exposé, macht der Check von Vitrimo daraus Fragen an den Makler.

Häufige Fragen

Bekomme ich beim Verkauf meinen Anteil an der Rücklage zurück? Nein. Die Rücklage bleibt in der Gemeinschaft. Ihr Wert spiegelt sich höchstens im Kaufpreis wider.

Ist eine sehr hohe Rücklage ein schlechtes Zeichen? Nicht unbedingt. Sie kann bedeuten, dass gut vorgesorgt wurde. Sie kann auch bedeuten, dass eine große Maßnahme bevorsteht, für die angespart wird. Die Protokolle zeigen, was davon zutrifft.

Kann ich die Zuführung zur Rücklage steuerlich absetzen? Bei Vermietung erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt, nicht schon bei der Einzahlung. Die Einzelheiten klärst du mit einer Steuerberatung.