Sanierungspflicht beim Hauskauf: Was seit dem neuen Gesetz gilt

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Es hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG), oft „Heizungsgesetz“ genannt, abgelöst. Viele Ratgeber im Netz beschreiben noch die alten Regeln. Hier steht, was für dich als Käufer jetzt gilt, was weggefallen ist und welche Kosten trotzdem auf dich zukommen können.

Kurz zusammengefasst:

• Weiter gilt: Wer ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss unter bestimmten Bedingungen innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke dämmen.
• Weggefallen ist: die Pflicht, alte Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen, und die Vorgabe, dass jede neue Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen muss.
• Neu ist: Wer ab jetzt eine neue Öl- oder Gasheizung einbaut, muss ab 2029 schrittweise klimaneutrale Brennstoffe beimischen.

Welche Pflicht nach dem Kauf weiter gilt

Dämmung der obersten Geschossdecke Ist die Decke zum unbeheizten Dachboden nicht ausreichend gedämmt, muss sie gedämmt werden. Alternativ kann das Dach darüber gedämmt werden. Die Anforderung ist ein Wärmedurchgangskoeffizient von höchstens 0,24 W/(m²·K).

Wen das trifft Für die meisten Gebäude gilt die Pflicht ohnehin. Eine Ausnahme gab es für Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat. Diese Eigentümer müssen nichts tun. Die Pflicht geht aber auf den nächsten Eigentümer über, also auf dich als Käufer.

Frist Zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang.

Was das kostet Eine begehbare Dämmung der obersten Geschossdecke ist meist eine der günstigeren energetischen Maßnahmen. Hol dir für dein Objekt ein Angebot ein, bevor du den Kaufpreis festmachst.

Heizungs- und Warmwasserleitungen Weiter gilt außerdem: Zugängliche, ungedämmte Leitungen für Heizung und Warmwasser in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen gedämmt werden (§ 69 GModG). Das ist meist mit wenig Aufwand erledigt.

Was mit dem neuen Gesetz weggefallen ist

Austauschpflicht für alte Heizkessel Nach dem GEG mussten bestimmte Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren ausgetauscht werden, bei Hauskäufern innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf. Diese Regel ist mit dem GModG entfallen. Eine funktionierende Heizung musst du wegen des neuen Gesetzes nicht austauschen, und Reparaturen bleiben erlaubt.

65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen Die Vorgabe, dass eine neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, gilt nicht mehr.

Beratungspflicht Vor dem Einbau einer neuen Öl- oder Gasheizung war eine Beratung Pflicht. Sie ist entfallen, eine freiwillige Beratung wird gefördert.

Was für neue Heizungen gilt

Baust du nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung ein, gilt die sogenannte Bio-Treppe. Ein Teil des Brennstoffs muss dann klimaneutral sein, zum Beispiel Biogas, Bioöl oder Wasserstoff:

Ab	Mindestanteil
1. Januar 2029	10 %
1. Januar 2030	15 %
1. Januar 2035	30 %
1. Januar 2040	60 %

Für bestehende Heizungen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, gilt die Bio-Treppe nicht.

Warum alte Heizungen trotzdem ins Geld gehen können

Auch ohne Austauschpflicht bleibt eine alte Öl- oder Gasheizung ein Kostenpunkt, den du beim Kauf einrechnen solltest:

• Der CO2-Preis auf Öl und Gas erhöht die Heizkosten.
• Eine 30 Jahre alte Anlage fällt eher aus und muss dann ohnehin ersetzt werden, oft unter Zeitdruck.
• Vermietest du, trägst du ab 2028 bei fossilen Heizungen einen Teil der Netzentgelte und CO2-Kosten selbst.

Vitrimo zeigt dir deshalb beim Check, wie alt die Heizung ist, und macht daraus einen Prüfpunkt, kein Urteil.

Und bei einer Eigentumswohnung?

Heizung, Dach und Fassade gehören in einem Mehrfamilienhaus fast immer zum Gemeinschaftseigentum. Über Arbeiten daran entscheidet die Eigentümergemeinschaft, und die Kosten werden aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage bezahlt. Für dich heißt das: Schau in die Protokolle der Eigentümerversammlung, ob ein Heizungstausch oder eine Dämmung besprochen wird, und vergleiche das mit der Rücklage.

Häufige Fragen

Muss ich nach dem Hauskauf die Heizung tauschen? Wegen des neuen Gesetzes nicht. Die frühere Austauschpflicht für 30 Jahre alte Kessel ist entfallen. Ob ein Tausch technisch oder wirtschaftlich sinnvoll ist, ist eine andere Frage.

Gilt die Sanierungspflicht auch, wenn ich erbe? Die Pflicht knüpft an den Eigentümerwechsel an. Ob das auch für einen Erbfall gilt, klärst du am besten mit einer Energieberatung oder dem Notar.

Was passiert, wenn ich die Frist versäume? Ein Verstoß kann als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden.

Gibt es Förderung? Für Dämmung und Heizungstausch gibt es Förderprogramme des Bundes und teils der Länder. Die Bedingungen ändern sich häufig. Prüfe den aktuellen Stand bei der BAFA, der KfW oder einer Energieberatung.